炒房紅潮入侵 限制中資為時已晚
作者： 文◎馬斯克 | 新新聞周刊 – 2015年4月9日 下午11:26
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炒房紅潮入侵 限制中資為時已晚
開放中國人來台灣買房置產的消息，最近又被炒得沸沸揚揚，原因是內政部三月十九日公告，增訂中國人民取得台灣住宅集中度以總數的一○％為上限的新規定。甚至有教授怒問：「這樣對嗎？」
台灣人會恐慌不無道理，畢竟中國在經濟崛起後，中國人近年在全球各地大肆收購不動產，多引發當地民眾不滿，全球不少人士甚至以米高梅發行的反華電影「紅潮入侵」，來形容中國人在全球炒地皮的行為。
檯面下的買賣才是問題所在
可是，事實上，內政部新公告的規定是趨嚴而非放寬，因為台灣並不是今年才開放中國人來買房子，而是早在民國九十一年就已對中國人敞開買房大門。但從九十一年到去年底為止，中國人走「正常管道」、通過官方審核程序的成交案件僅一八一件。
雖然案例不多，但若從時間軸來觀察成交數，近年成交量能已顯著爬升。民國九十一年至一○○年底，成交數量僅五十年；但自一○一年元月至一○三年底，短短三年內成交量急速累計達一三一件，顯示中資來台買房的量能正在加速當中。
從官方統計上看，中資來台買房的數量仍少，所以內政部重申，開放中資買房沒有炒房疑慮，也不致於墊高房價。但股神巴菲特有個絕妙的比喻：「一旦你在廚房看到一隻蟑螂，之後就會遇到牠許多親戚。」
官方統計中資來台買房的數量之所以偏低，是因為循「正常管道」向台灣當局送件申請，程序繁瑣且曠日費時。首先，要在中國當地申請涉台公證，再將涉台公證書送予我國海基會驗證。
待拿到海基會文書驗證後，再向購買不動產所在地的地方政府地政機關申請核准，若地方政府核准，則須把相關文件送至內政部查覈。若有國安疑慮的成交案件，尚須國防部與國安局經手審查。假設一切都合法無虞，此時中資就能拿著相關文件到地政單位辦理買賣移轉登記。
如此複雜的審查程序，不只要「有錢、有閒、有耐心」，更是要確保中國買方「清清白白」。但如果不想走正常管道，能不能到台灣買房子呢？答案，還是有的。
據知情人士指出，近年中資避開正常管道，轉進台灣購買與炒作不動產最常見的情況，大致有三類：第一類、專炒預售屋。
內政部放任中資炒紅單
根據內政部所制定的「大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」中，大陸地區人民、法人、團體，或陸資公司申請在台「取得、設定或移轉不動產物權」，都必須經過重重審查；反過來說，只有需要辦理移轉登記的「成屋」，才要經過審查，但屬於「權利買賣」，毋須辦理移轉登記的「預售屋」，則完全不受約束。
法規上的漏洞，吸引中資來台炒作預售屋，所以近年常有「陸客賞屋團」躍上新聞版面，正是由此而來。
中資買台灣預售屋，其實就是「炒紅單（購屋預約單）」，買完紅單後再委請建商或代銷賣給下一手購屋者，從中狠撈一筆。在中國，一般預售商品房在交屋前也能進行預購合同轉讓，類似於台灣預售屋「換約」機制，所以「炒紅單」對中國客而言並不陌生，炒起來更是得心應手。
第二類，繞道第三地，變身成外資。為了避開「中資」這個敏感的標籤，中國企業或富豪寧願先在其他國家設立子公司或空殼公司，再以外資公司的名義進軍台灣不動產市場，無論是土地開發或個體戶買賣，都變得相對簡易。
中資所鍾愛的第三地，較常見者如香港、新加坡、英屬開曼（或譯蓋曼）群島、英屬維京群島等等；利用外資名義來台買房，除了審查手續與時間縮減外，還能享有優惠稅制（房地合一稅將外資售屋利得調高至三○％，實施後將無法省稅）。
最著名的例子就是中國萬通地產，該公司藉由新加坡子公司名義，在淡水小坪頂推出「萬通2011」新建案，就是成功繞道來台的代表。
鱷魚混在鮭魚群中回流
第三類、借人頭。外資公司名義雖然好用，但比起假人頭還是相對複雜，所以用假人頭、以借名登記方式來台買房的中資，數量上較假外資更多。
至於購買台灣人頭的途徑，手法是千奇百怪，但大致可分為兩種方式，第一種是買個體戶，第二種是買公司戶。所謂個體戶，就是買台灣民眾個人的人頭，如台商人頭，或台灣一般民眾人頭；買人頭要付「人頭費」，人頭費有一定行情價，且會隨市場波動。無論是中國或台灣，總有仲介專門為大客戶找人頭，如果客戶出得起費用，根本不用自己找人頭。
另一種則是公司假人頭，中資在檯面下先掌控台商公司股份，檯面下協議由兩方自行簽訂，唯負責人還是掛台灣人名字，日後再以台商名義回台購買不動產。
據業者表示，中資假人頭買房防不勝防，這種化整為零的方式在台灣遍地買房、獵地、蓋旅館，近年十分盛行。先前房市熱絡時，很多建案不時號稱某某台商歸國掃了幾十戶，事實上台商哪有這麼閒，一天到晚回台灣看房子、買房子？其實有一部分是假人頭來的。
從整體來看，中資從檯面下湧進台灣房市的問題未獲解決，而內政部僅從法規面做修正，實質效益不高。若想防範紅潮入侵，卻做不到全面普查與徹底執法，恐將為時已晚。
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紐約外籍炒房客 中國土豪占鰲頭
自由時報 – 2014年4月27日 上午6:11
錢進全球各大城市 闢建「財富避風港」
〔編譯張沛元／路透二十五日電〕烏克蘭危機引美國經濟制裁俄羅斯，導致俄羅斯富豪進軍曼哈頓房市力道銳減，由中國人取而代之；美國房仲估計，中國人已首度超過俄羅斯人，成為紐約市曼哈頓公寓的最大外籍買主。在澳洲雪梨，中國人也同樣成為豪宅最大買主，但以高價搶房的行為在當地引發民怨。
美國五大房仲業者表示，中國富豪已成為紐約房市的最大外籍買主，在購屋數量與成交價上雙雙奪冠。由於美國的公平住宅法規定政府數據不包括買家的國籍與種族以防歧視，因此中國人是紐約房市最大外籍買主，僅為非正式的估計。
逾八成中國富豪 想送小孩出國讀書
中國富豪捧著大把鈔票搶進包括紐約、倫敦與雪梨在內的許多全球大城的房市，藉此為其財富尋求避風港，同為子女在西方國家求學建立基地。但專家估計，中國富豪搶攻美國房市主要是炒房。胡潤報告指出，超過八成的中國富豪想把小孩送出國讀書。
美國房市歷經二○○七到二○一○年泡沫化後，大城市房價下跌到頗具吸引力；儘管如今房市已漸回穩，但仍比世上許多地方便宜。因此，不少擔心上海、香港與新加坡被炒高到可能會泡沫化的中國人，開始把目標轉往他處。根據萊坊公司的「主要國際住宅指數」，香港的豪華公寓每平方呎（約○．○二八坪）要價四千一百到五千美元，但在曼哈頓與雪梨只要一半的價格，從兩千一百到兩千五百美元；倫敦也比較便宜，每平方呎三千三百到四千一百美元。
蘇富比國際的美國房仲瓊斯說，中國是成長最快速的房地產消費者，其中紐約更是頭號目標。中國買家通常購買售價一百萬到五百萬美元的紐約物件，而且一次買兩、三件藉此投資；但近來中國買家開始採購更高檔的物件，像是中央公園摩天大樓One57（一戶要價一千八百八十五萬美元）。有些中國富豪甚至人根本沒到美國就買房了。日前一名中國買家在紐約買了兩個總價一千三百萬美元的物件，整個交易就是透過通訊軟體WeChat完成。
中國人在雪梨 躍居豪宅最大買家
在雪梨，中國人去年躍居豪宅最大買家，在全澳洲，中國人去年就買下價值五十九億美元的房地產，佔總外資房地產投資額的十一．四％。中國人搶房的新聞屢屢登上當地頭條新聞，不少人指控中國人以高價逼走當地買家，這也迫使澳洲國會在三月宣布就外資投資房地產展開調查。
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【日本now】被房產泡沫綁架的台灣，動彈不得
作者： 劉黎兒 | 民報 – 2015年3月18日 下午10:31
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【日本now】被房產泡沫綁架的台灣，動彈不得
【編按】以下這些話，也許不中聽，卻再真實不過。這是一個全世界生育率最低，空屋率達兩成，房屋市場泡沫化是日本兩倍，而且地處核電危險圈中，已經沒有年輕人買得起一磚片瓦得以棲身的台灣，還要靠甚麼讓泡沫不會破掉？
旅日作家劉黎兒很沉重地表示，為了房產，官民已經停止思考，還繼續在吹。從日本經驗可以看到如果房地產跟實際需要脫節太嚴重，是會崩盤的，而且引起的震撼非同小可。
我三月上旬返台縱貫南北作廢核演講，所到之處，所有人都在談房產，電視裡則在談慈濟變更地目或柯Ｐ增建公宅居然有人擔心掉到自己的房價；我也在台大校園裡聽教授說因為房產，前市長居然跑到經濟部去阻止公佈台北市斷層調查結果等，或也有環團人士拿著台北東區輻射屋資料不肯空開，形同殺人，發生諸多不可思議的現象，我跟教授異口同聲說：「台灣整個被房地產泡沫綁架了！」
台灣地產泡沫現在已成了全世界最嚴重，至少是日本泡沫經濟時代的兩倍大，連上海人都怕，而且台灣明明空屋近2成，多達156萬戶（主計處統計），生育率又全球最低，泡沫隨時可能崩潰，台灣人卻一點也不怕，為了房產，官民停止思考，還繼續在吹。
台灣房地產泡沫有多大？（請見拙文：台灣房地產泡沫有多大）台灣現在房地產泡沫程度大概是日本泡沫時代的2倍大，因為房價是房租的800倍到1000倍，而台灣空屋率很高，像這次經過竹北豪宅區，雖然每坪飆到55萬元以上，強調大坪數，每戶價格驚人，但晚上一片漆黑，因為都是投資屯房，期待炒房獲利或保值；當然這現象不僅在竹北，其他如朋友居住的林口等也一樣蓋了大批豪宅，但林口等人口多年來沒增加。[nop]
台灣豪宅空屋率很高，甚且還強調大坪數，每戶價格驚人，但晚上一片漆黑，因為都是投資屯房，期待炒房獲利或保值。[/nop]
或如連勝文去的晚上黑壓壓一片的內湖、南港區，也是一樣，還讓內湖４５期違法將工商用地變更為住宅用地問題再度暴露出來，但似乎也沒用，違法狀態依然；其他如這次親眼看到台中７期工程的豪宅群的「一線天」奇觀，亦即是低層完全不見天日的恐怖建物，原來還能挪用其他行政區的容積率來蓋出這樣天下罕見的怪獸屋來，讓人體會到那些握有都市計劃或發建照官們的權力有多大了。
更令人吃驚的，柯Ｐ要建出租國宅，居然還有人反對；這樣的話，在日本泡沫經濟鼎盛時代也沒聽過，因為怎麼說的出口來，這好像自己買了香蕉，別人推來一攤便宜的香蕉，就要把別人的攤子砸了一樣。
其實蓋出租國宅，是最為溫和的打房，有點緩不濟急，效果相當有限，但總是跨出一歩，解決部分年輕人居住問題；政府能做的扼止泡沫繼續吹的方法非常多，柯Ｐ所說的第二棟不給貸款等，只是其中之一而已，也只能抑制未來，無法究往。
現在台灣房地產的基本問題是持有房地產成本非常低，而且短期獲利的課稅過低，才會連立委等政客或資金來歷不明的官商也都在大炒房地，像炒房１０大立委的張慶忠、薛凌、蘇清泉、鄭汝芬、馬文君、陳淑慧、羅淑蕾、王金平、陳超明、盧嘉辰，每個人都持有40筆以上土地的，也是蔚為世界奇觀，不好意思說給外國人聽；尤其張慶忠持有土地143筆、建築物6筆，前年買賣82筆等，實在太驚人了。[nop]
台灣立法院裡有很多的「地王」、「地后」們。每個人都持有40筆以上土地，蔚為世界奇觀。[/nop]
日本房地產價格比較能反映社會實際需要的原因是至少稅制上有相當的公平性，像日本房產稅制為防止投機，5年內轉售獲利要課39%稅金，5年以上則較低，為21％。
此外，日本空屋率超高，政府會不斷公佈，像去年已經多達820萬戶了，還不斷增加中，政府或媒體等會提醒國民房地產供過於求了，而且因為少子化等因素，日本戶數將只減不增，住屋需要更是降低，房價、房租暴跌開始。
空屋過多，會增加許多社會風險與成本，因此日本從今年2月起又對於空屋加強課稅，高達6倍，迫使許多人必須拋售自己的房子，或趕快設法出租，丟到房地市場裡的出租出售房子大增，人口稀疏化的地方城市，已沒價沒市，還傳出有原本值１千萬日圓的房子，喊到８萬日圓，買主還要求房主拆乾淨，空地才能值８萬日圓；此外空屋稅也同樣影響到都會，像最近許多例子都很典型，如能看見的晴空塔的老地區的墨田區有蓋了4、50年的獨棟老房子，土地18平，建坪實際56平方公尺（約17坪），只要400萬日圓（約100萬台幣）也都很難脫手(右圖：「墨田區」的住宅，就算房價低也很難脫手）。
從日本經驗可以看到如果房地產跟實際需要脫節太嚴重，是會崩盤的，而且引起的震撼非同小可，像日本泡沫崩潰後，被說是失落的10年，甚至失落的20年、失落的30年；安倍這兩年大印鈔票、灑鈔票，讓日圓暴跌，復甦依然有限，創傷至今未癒，唯一改變的是日本土地神話徹底崩潰。
我個人也經歷1985年時買的東京住家掉到3分之1的慘況，現在台灣泡沫又是當時日本泡沫的2倍大，怎不讓人心驚膽跳呢！而且台灣因為房產泡沫，許多人乃至政府也都走樣了，違法或毫無基本正義、人權的事四下在進行。
但令人想不通的是，這麼愛屯房、炒房的台灣人，什麼都不怕，像不怕2、30公里圈裡有全世界最危險的核電會造成資產歸零，也不怕松山機場，更不想知道哪裡有活斷層或哪裡已遭到輻射污染等...。
最令人想不通的還是不怕泡沫崩潰，雖然台灣人這兩年本土意識抬頭，但如果房地泡沫要崩潰，真的會有很多台灣人期待中資來買，問題是連許多中國人現在覺得台灣房產已經貴到離譜太遠，超乎實際需要的好幾倍，沒有必要過來送死！[nop]
國人愛屯房、炒房，啥米攏嘸驚!既不怕2、30公里圈裡有全世界最危險的核電會造成資產歸零，更不想知道哪裡有活斷層或哪裡已遭到輻射污染?[/nop]
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